Silikonfugen: Wer zahlt – Mieter oder Vermieter? Und wie oft muss der Vermieter Silikonfugen erneuern?

Der Ausgangspunkt ist § 535 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen, gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Ein Badezimmer, in dem die Silikonfugen porös, rissig oder verschimmelt sind, ist nicht mehr voll gebrauchsfähig – Feuchtigkeit kann eindringen, Schimmel entsteht, die Abdichtung versagt. Das Erneuern der Fugen fällt damit unter die Instandhaltung, und die trägt grundsätzlich der Vermieter.

Wichtig ist die saubere Unterscheidung zwischen Verschleiß und Verschulden. Fugen, die durch normales Duschen, Baden und Kochen über die Jahre altern, sind vertragsgemäßer Gebrauch. Der Mieter zahlt für diesen Verschleiß bereits mit seiner Miete – eine zusätzliche Beteiligung an den Erneuerungskosten wäre eine doppelte Belastung. Anders liegt der Fall nur, wenn der Mieter die Fuge mutwillig oder grob fahrlässig beschädigt, etwa durch aggressive Reiniger, das Aufkratzen mit spitzen Gegenständen oder unsachgemäße Eigenreparaturen.

Auch eine Klausel im Mietvertrag, die dem Mieter pauschal alle Reparaturen oder die komplette Instandhaltung aufbürdet, ist nach ständiger Rechtsprechung unwirksam. Der Vermieter kann seine gesetzliche Erhaltungspflicht nicht durch das Kleingedruckte auf den Mieter verschieben. Nur die eng begrenzte Kleinreparaturklausel ist zulässig – und auch die nur unter strengen Voraussetzungen.

Viele Mieter und Vermieter suchen nach einer festen Zahl – etwa alle fünf oder alle zehn Jahre. Eine solche gesetzliche Frist gibt es jedoch nicht. Die Frage, wie oft der Vermieter Silikonfugen erneuern muss, beantwortet sich nicht nach dem Kalender, sondern nach dem tatsächlichen Zustand der Fuge. Solange eine Fuge dicht, elastisch und schimmelfrei ist, besteht keine Pflicht zum Austausch. Sobald sie ihre Funktion verliert, muss der Vermieter tätig werden – egal ob das nach drei oder nach fünfzehn Jahren der Fall ist.

Als grober technischer Anhaltspunkt gilt: Sanitärsilikon in Nassbereichen hält bei normaler Nutzung rund fünf bis zehn Jahre. Danach lässt die Elastizität nach, die Fuge wird spröde, es bilden sich Risse an den Rändern und der Schimmel setzt sich fest. Diese Spanne ist aber nur ein Erfahrungswert. In einem stark genutzten Familienbad mit schlechter Lüftung altert Silikon deutlich schneller als in einem selten benutzten Gäste-WC.

Entscheidend für die Pflicht des Vermieters ist der Mangelbegriff: Sobald die Fuge undicht ist, Wasser hinter die Fliesen läuft oder sich ein gesundheitsgefährdender Schimmelbefall bildet, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor. Der Mieter muss diesen Mangel anzeigen, und der Vermieter muss ihn innerhalb angemessener Frist beheben. Reagiert der Vermieter nicht, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern oder die Reparatur nach Fristsetzung selbst beauftragen und die Kosten ersetzt verlangen.

Die wichtigste Ausnahme von der Vermieterpflicht ist die Kleinreparaturklausel. Sie erlaubt es dem Vermieter, kleinere Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen – aber nur unter engen Bedingungen und nur für Bauteile, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Ob Silikonfugen überhaupt darunterfallen, ist rechtlich umstritten, denn eine Fuge wird nicht wie ein Wasserhahn täglich bedient. Viele Gerichte zählen sie nicht zu den typischen Kleinreparatur-Gegenständen.

Damit eine Kleinreparaturklausel überhaupt wirksam ist, müssen drei Grenzen eingehalten werden. Erstens gibt es eine Obergrenze pro Einzelreparatur, die je nach Rechtsprechung meist bei etwa 100 bis 120 Euro liegt. Übersteigt die einzelne Rechnung diese Grenze, muss der Mieter keinen Cent zahlen – auch nicht anteilig. Zweitens gibt es eine Jahresobergrenze, die häufig bei sechs bis acht Prozent der Jahresnettomiete oder einem festen Betrag gedeckelt ist. Drittens muss die Klausel dem Mieter die Reparatur überlassen, ohne ihn zur eigenen Beauftragung zu zwingen.

Fehlt eine dieser Grenzen oder ist die Klausel zu weit gefasst, ist sie insgesamt unwirksam – dann zahlt wieder vollständig der Vermieter. Für Mieter heißt das: Vor der Zahlung immer den Mietvertrag prüfen und den Rechnungsbetrag mit der Bagatellgrenze abgleichen. Eine komplette Fugensanierung im Bad überschreitet die typische Kleinreparaturgrenze in aller Regel deutlich und bleibt damit Sache des Vermieters.

Schimmel in den Silikonfugen ist der häufigste Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Die Verantwortung hängt von der Ursache ab. Ist der Schimmel Folge von normalem Alter und Verschleiß der Fuge oder von baulichen Mängeln wie fehlender Abdichtung, schlechter Dämmung oder Wärmebrücken, dann liegt ein Mangel vor, den der Vermieter beseitigen muss – inklusive der Fugenerneuerung.

Kann der Vermieter dagegen nachweisen, dass der Mieter durch falsches Lüften und Heizen für dauerhaft zu hohe Luftfeuchtigkeit gesorgt hat, kann der Mieter für die Schimmelbeseitigung haften. In der Praxis ist dieser Nachweis schwierig, denn oft treffen mehrere Ursachen zusammen. Bei ernsten Streitfällen bringt nur ein Sachverständigengutachten Klarheit über die tatsächliche Schimmelursache.

Unabhängig von der Kostenfrage sollte oberflächlicher Schimmel in Silikonfugen zügig behandelt werden, weil er sich sonst in die Bausubstanz frisst und ein Gesundheitsrisiko darstellt. Oberflächlicher Belag lässt sich manchmal entfernen, doch wenn der Schimmel bereits im Silikon sitzt, hilft nur der komplette Austausch der Fuge mit einem schimmelhemmenden Profi-Sanitärsilikon. Ein dauerhaft sauberes Ergebnis erreicht man nur, wenn die alte Fuge restlos entfernt, der Untergrund gereinigt und die neue Fuge fachgerecht gezogen wird.

Damit die Kostenfrage nicht zum Konflikt eskaliert, empfiehlt sich ein klares Vorgehen. Für Mieter beginnt es mit der schriftlichen Mangelanzeige: Fotografieren Sie die defekte oder verschimmelte Fuge und melden Sie den Zustand Ihrem Vermieter nachweisbar per E-Mail oder Brief mit einer angemessenen Frist zur Beseitigung. Reparieren Sie nicht eigenmächtig, bevor der Vermieter reagieren konnte – sonst riskieren Sie, auf den Kosten sitzenzubleiben.

Der Vermieter sollte den gemeldeten Mangel ernst nehmen und zeitnah einen Fachbetrieb beauftragen, denn eine undichte Fuge kann teure Feuchtigkeitsschäden an Wand und Estrich nach sich ziehen. Je schneller die Abdichtung wiederhergestellt ist, desto geringer das Folgeschadenrisiko. Ein Festpreis vorab schafft dabei auf beiden Seiten Klarheit über die zu erwartenden Kosten.

Als grobe Orientierung: Das Erneuern der Silikonfugen in einer Dusche oder rund um eine Badewanne bewegt sich üblicherweise im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich, abhängig von Fugenlänge, Zugänglichkeit und Aufwand für das Entfernen der alten, verschimmelten Fuge. Eine komplette Fugensanierung im ganzen Bad liegt entsprechend höher. Diese Beträge übersteigen die typische Kleinreparaturgrenze deutlich, weshalb sie fast immer beim Vermieter verbleiben. Wer als Vermieter eine Immobilie vermietet und die Abrechnung über die Hausverwaltung laufen lassen möchte, kann das mit einem Fachbetrieb unkompliziert vereinbaren.

Silikonfugen lassen sich grundsätzlich in Eigenregie erneuern, und für eine kurze, gut zugängliche Fuge ist das für handwerklich geübte Menschen machbar. Der häufigste Fehler dabei ist unsauberes Entfernen der alten Fuge: Bleiben Silikonreste oder Schimmelsporen im Untergrund zurück, kommt der Schimmel schnell zurück und die neue Fuge hält nicht. Ebenso wichtig sind ein sauber abgeklebter, trockener und fettfreier Untergrund sowie das richtige Material – für Nassbereiche gehört ausschließlich schimmelhemmendes Sanitärsilikon, kein Acryl und kein Universalsilikon.

Ein weiterer typischer Fehler ist eine zu dicke oder ungleichmäßig abgezogene Fuge, die unschön aussieht und sich an den Rändern wieder löst. Auch die Aushärtezeit wird oft unterschätzt: Die Fuge muss vollständig durchtrocknen, bevor der Nassbereich wieder genutzt wird, sonst leidet die Haftung. Wer unsicher ist oder ein dauerhaft sauberes, hygienisches Ergebnis will, ist mit einem Fachbetrieb besser beraten – gerade bei größeren Flächen, hartnäckigem Schimmel oder schwer zugänglichen Stellen.

Ein Fachbetrieb entfernt die alte Fuge restlos, reinigt und desinfiziert den Untergrund, arbeitet staubarm und sauber und zieht die neue Fuge gleichmäßig mit schimmelhemmendem Profi-Sanitärsilikon. Wenn Sie in Bielefeld oder in Ostwestfalen-Lippe wohnen und Ihre Silikonfugen in Bad, Dusche, Küche oder am Fenster erneuern lassen möchten, hilft Wertvoll Silikonfugen weiter. Sie erhalten einen Festpreis vorab, schnelle Termine und auf Wunsch eine kostenlose Einschätzung per Foto. Rufen Sie einfach an unter 0521 12014954 – auch die Abrechnung mit der Hausverwaltung ist möglich.